Her sitede er ya da geç aynı soru sorulur: bir daire aidatı ödemiyor, şimdi ne yapacağız? Kimi yönetici hemen icraya gitmek ister, kimi komşuluk bozulmasın diye aylarca bekler. İkisinin de bedeli var. Erken ve sert davranmak gereksiz masraf ve kırgınlık doğurur. Beklemek ise borcu büyütür ve ödeyen komşuların yükünü artırır.
Bu yazıda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ne dediğini ve bir yöneticinin hangi sırayla ilerleyebileceğini sade bir dille anlatıyoruz.
Kanun ne diyor?
Ortak giderlere katılma yükümlülüğünün dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesidir. Buna göre her kat maliki, aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa, kapıcı, bahçıvan ve bekçi gibi giderlere eşit olarak, sigorta, bakım, onarım, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılır.
Aynı maddenin önemli bir cümlesi şudur: kat maliki ortak yerleri kullanmadığını ya da bunlara ihtiyacı olmadığını söyleyerek gider payını ödemekten kaçınamaz. "Asansörü kullanmıyorum, aidatın o kısmını ödemem" itirazı bu yüzden kanunda karşılık bulmaz.
Ödenmeyen borç için ne yapılabileceği de aynı maddede yazılı. Gider ya da avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri ya da yönetici dava açabilir, icra takibi yapabilir. Kanun ayrıca gider ve avans payını ödemeyen kat malikinin, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğunu söyler.
Yöneticinin bu konudaki görevi 35. maddede de geçer: borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak ve kanuni ipotek hakkını tescil ettirmek yöneticinin işleri arasındadır.
Borçtan kim sorumlu?
Borçlu her zaman yalnız malik değildir. Kanunun 22. maddesine göre bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma hakkına ya da başka bir sebebe dayanarak devamlı yararlanan kişi de kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur.
Burada bir sınır var: kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve kiracının bu yolla yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yani kiracıdan istenebilecek tutar, malike ödeyeceği kiradan fazla olamaz.
Adım adım ne yapılabilir?
Aşağıdaki sıra kanunun zorunlu kıldığı bir sıra değil, sahada işe yarayan bir yol. Her sitenin yönetim planı ve kurul kararları farklı olabilir, önce onlara bakın.
1. Kaydı netleştirin
Borcu istemeden önce borcun doğru olduğundan emin olun. Hangi dönemler ödenmemiş, kısmi ödeme var mı, daha önce yapılmış bir ödeme yanlış daireye mi yazılmış? Daire bazında tek sayfalık bir döküm, bütün sonraki adımların temelidir. Yanlış tutarla başlayan bir takip, borçluya en güçlü itirazı kendi elinizle verir.
2. Hatırlatın
Gecikmelerin çoğu unutmaktan ya da karışıklıktan doğar. Vadeden birkaç gün önce ve vadeden sonra kısa ve nazik bir hatırlatma çoğu zaman yeterlidir. Hatırlatmayı kişiye özel yapın. Borcu olan daireleri duyuruda, panoda ya da mesaj grubunda isim vererek açıklamak hem komşuluğu bozar hem de kişisel verilerin korunması açısından risk taşır.
3. Konuşun ve kayda geçirin
Borçluyla görüşün. Ödeme günü için bir söz alırsanız tarihini ve tutarını yazın. Borçlu borca itiraz ediyorsa itirazı da kaydedin ve haklı olup olmadığına bakın. Taksitle ödemek isteyen biri için bir ödeme planı kurabilirsiniz. Plan borcun kendisini değiştirmez, yalnız takibin düzenini belirler. Gecikme tazminatından vazgeçmek gibi borcu azaltan kararlar ise yöneticinin tek başına vereceği kararlar değildir, kurul kararına dayanmalıdır.
4. Yazılı ihtar gönderin
Sözler tutulmuyorsa borcun tamamını, dönemlerini ve gecikme tazminatını gösteren yazılı bir ihtar gönderin. İhtarın tarihini ve içeriğini saklayın. 36. madde yöneticiye yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini deftere yazma yükümlülüğü de getirir.
5. İcra takibine geçin
Kanun yöneticiye ve her kat malikine icra takibi yapma yetkisi verir. Takipte en önemli soru, alacağın hangi belgeye dayandığıdır. Kanunun 37. maddesindeki bir fıkra bu açıdan önemlidir: kesinleşen işletme projeleri ya da kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. 7579 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Yani genel kurulda usulüne uygun onaylanmış bir işletme projesi ya da işletme giderleriyle ilgili bir kurul kararı, takibe borçlu itiraz ettiğinde elinizi güçlendirir. Bu noktada bir avukatla çalışmak çoğu durumda zaman kazandırır.
6. Son çare: kanuni ipotek
Borç bu yollarla da alınamazsa 22. madde bir güvence daha tanır: mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin, yönetici yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Kanun ayrıca kat maliklerinin bu alacaklarının öncelikli olduğunu söyler.
Sık yapılan hatalar
Gecikme tazminatını keyfi belirlemek. Kanunun öngördüğü oran aylık yüzde beştir. Yönetim planınızda farklı bir oran yazıyorsa ya da daha düşük bir oran uygulamak istiyorsanız uygulamadan önce bir hukukçuya danışın.
Borcu sözlü takip etmek. Kim ne zaman söz verdi, hangi hatırlatma gitti, kim okudu? Bunlar bir yerde yazılı değilse, aylar sonra icra aşamasında hiçbirini kanıtlayamazsınız.
Borcu ilan etmek. Borçlu listesini panoya asmak baskı kurar gibi görünür ama kalıcı bir çatışma başlatır ve hukuki risk taşır. Hatırlatma kişiye özel olmalıdır.
Tek tek affetmek. "Bu sefer tazminatı silelim" kararı adil görünse de diğer malikler açısından eşitsizlik doğurur. Böyle kararlar kurulda, herkes için aynı kuralla alınmalıdır.
Beklemek. Borç büyüdükçe ödenmesi zorlaşır. Erken ve düzenli bir hatırlatma, geç ve sert bir takipten hem ucuz hem etkilidir.
Kısaca
Aidat ödenmediğinde kanun yöneticinin elini boş bırakmaz: gecikme tazminatı, kiracının sınırlı sorumluluğu, icra takibi ve son çare olarak kanuni ipotek. Ama sahada asıl farkı yaratan, borcun doğru kaydı ve sakin, düzenli bir takiptir.
Gagent'ta nasıl yapılır?
Gagent'ın yönetim panelinde aidat dönem dönem tahakkuk eder, gecikme tazminatı her gece kanundaki aylık yüzde beş sınırıyla işler ve bu oranın altına inmek kurul kararı ister. Vadeden önce ve sonra hatırlatmalar kendiliğinden gider, gece borç bildirimi gönderilmez. Her daire için bir tahsilat dosyası açılır: görüşme notları, ödeme sözleri, itirazlar ve ödeme planları aynı yerde durur. Gerekirse borç ihbarnamesi PDF olarak hazırlanır, icra ve dava süreci aynı dosyada izlenir. Ayrıntılar için Aidat ve tahsilat sayfasına bakın.